数学白痴也能算:如何节省房贷利息的方程式!

数学白痴也能算:如何节省房贷利息的方程式!

贷款这个字对于现代人来说,再普通不过了。

从升学的学贷到车贷和房贷。当中最大笔的莫过于房贷!因为:
— 借一间,要还两间
— 房贷一供就是35年(87%人不能退休就是卡在房贷)
— 储蓄都在房贷里,有“价值”没有“现金流”

想解决以上问题可以使用Portfolio Investment – Mortgage Retention策略

提早还清贷款,你能省下多少利息?

多数负债的人,都想过要把贷款提早还?因为早一点还完,可以省下给银行的利息。这是对的!78法则可以计算提早还清贷款可以省多少钱。

如何节省房贷利息的方程式

 

利息是跟时间定的,所以随着每个月还款日期的不同,利息也不同。

以一年的贷款来说,分成12个月来还清的房屋贷款,一开始还的钱,大部分都是利息。而还到最后利息的比例会慢慢的减少。

根据78法则的话,每个月还款中利息比例会越来越少。

什么是78法则?

78法则

78法则是把总共的利息分成78份。因为每个月的利息都不同,从第1个月的还款中,有12份的利息。然后第2个月的还款中,利息的份额就会减少到11份,以此类推。

到最后1个月,也就是第12个月的还款中,只剩一份的利息。那么1加2加3一直这样加到12的话,就会得到78。

所以假如提早一个月还清,能省下来的利息份额就是1,提早两个月,能省下来的利息份额就是1加2,以此类推…

78法则

举个例子,如果提早半年还,那么1+2+3+4+5+6 = 21。也就是省下21份的利息。把利息分成78份,就能够省下78分之21。

接下来是计算总利息…

多付的利息

 

把每个月应该还的钱加起来,减你真正借的钱,这个差距就是你多付的利息。

把这个利息再分成78份,再算你可以省下几份的利息,就能知道了。




想提早还清贷款,需看好贷款条约

 

注意!78法则只适合用在一年的贷款,假设贷款是2年还是3年的话,也是一样把总利息分成不同的份额。2年就是24个月,从1加到24就是300份。3年就是36个月,从1加到36就是666份。

想提早还清贷款,需看好贷款条约。因为贷款会有各种各样的贷款条约。比方,多久之内不可以提早还清;提早还清有额外征收罚款等…搞不好省利息不成反而被罚款。

回到房贷…假如你没有Mortgage Retention策略,就只能多还。但是能够设计:
(1)不用自己供35年 – 让被动收入供
(2)不用借一间还两间 – 借400千还800千
(3)不用把现金都卡在房贷 – 把储蓄还在银行(最后没有钱)

就不要提早还!因为Portfolio Investment的道理很简单“钱还银行就是银行的,只有留住才是自己的!”

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