近年来，“投资”这两个字非常火热。提到投资，不少人脑袋肯定会想到房地产投资。因为投资者相信房产会涨价，亏损的机会比较小。加上房地产是可以以一借十的投资，诱惑是很大的。就像Portfolio Investment的【Mortgage Retention – 解决房贷】和【现金流管理】策略成功帮助不少人避免房贷借一间，还两间；避免把钱变成“砖块”。
假如你是房地产投资者，相信你也听过Negative Gearing。Negative Gearing是指当你的租金（现金流）少过你的房产支出（房贷）也是亏损。想投资房地产，你必须了解四个资产现象：
1. 租金收入少于贷款利息= Negative Cash Flow（负现金流）
2. 租金相等于贷款利息= Negative Cash Flow（负现金流）
3. 租金相等于房屋贷款= Positive Cash Flow（正现金流）
4. 租金超过房屋贷款= Positive Cash Flow（正现金流）
买房投资就必须了解Negative Gearing的重要性，因为好的Negative Gearing会帮你赚钱。但是过分的Gearing会害了你。
供房子多数都是在供利息，你供期越久就越便宜，租金收入对你是很有帮助的。这也叫现金流管理。要知道，钱给银行就是银行的，只有留住才是自己的。就像我们的教学：如何省下一大笔房贷？不懂现金流管理你就会以为快快还完才是摆脱债务的出路。
打个比如说，你买了一间RM500K的房子，供期35年，你每个月需要缴付的房贷是RM2300而你的租金收入是RM2000，刚开始的时候利息是RM1800（随着年份和贷款的数额逐渐减少）所以每个月你只需要缴付RM300的供期。
假如35年后，你房子的价值和租金收入没有改变，你所需要的成本就只是RM126K（RM300*12*35）就可以得到RM500K价值的房产了。先不看有价无市、或钱变砖块的问题，有资产总是好的。
除此之外你也可以透过Portfolio Investment帮自己利用房产赚钱！
好的Negative Gearing你可以在以下三个例子使用：
1. 要Flip房产
Flip房产的策略，是使用买低卖高的方式。比起保留着房产卖出去会更有价值，所以想Flip房产的投资者适合使用这个方法。但是建议要注意你的主动收入能力。Negative Gearing有一定的风险，假如没有赚钱能力就别碰这种投资方式。
2. 以保留房产为目的
有时候你需要把租金调低以便可以有租客租你的房子，虽然书上建议你的租金不能低过利息，这样才能确保你的租金收入，可以多过或等于你的房贷。但是事实如此吗？出租房子的投资者大多需要贴钱！因为马来西亚市场好处于“供”多余“求”。
3. 想Refinance套现
很多人买房子后Refinance是因为想套现以便有什么事情的时有一笔钱解决。
当你选择Refinance的时候需要记住一点，你的租金收入不能少贷款供期，不然你会面对严重的Negative Cash Flow问题。
加上拿了一笔钱出来后不会理财投资，不会赚钱就注定会负债累累。那么你的房产到底是资产？还是负担呢？
假如你有这方面的疑惑，或是想通过房产真正赚钱，建议你使用Portfolio Investment。（让你Refinance后无需自己供，还能创造现金流，用银行的钱赚钱！）
总的来说，Negative Gearing是存有危险性的，多数投资房地产的都是为了达到财务自由，但却很少人可以做到，因为一不小心就会变成房奴了。所以投资者！你有方式帮你减少你付的房贷了吗？你看到，算到，几时得到可靠被动收入了吗？
