【房地产篇】Negative Gearing 危险吗?

【房地产篇】Negative Gearing 危险吗?

近年来,“投资”这两个字非常火热。提到投资,不少人脑袋肯定会想到房地产投资。因为投资者相信房产会涨价,亏损的机会比较小。加上房地产是可以以一借十的投资,诱惑是很大的。就像Portfolio Investment的【Mortgage Retention – 解决房贷】和【现金流管理】策略成功帮助不少人避免房贷借一间,还两间;避免把钱变成“砖块”。

假如你是房地产投资者,相信你也听过Negative Gearing。Negative Gearing是指当你的租金(现金流)少过你的房产支出(房贷)也是亏损。想投资房地产,你必须了解四个资产现象:

房地产 贷款

 

1. 租金收入少于贷款利息= Negative Cash Flow(负现金流)
2. 租金相等于贷款利息= Negative Cash Flow(负现金流)
3. 租金相等于房屋贷款= Positive Cash Flow(正现金流)
4. 租金超过房屋贷款= Positive Cash Flow(正现金流)

买房投资就必须了解Negative Gearing的重要性,因为好的Negative Gearing会帮你赚钱。但是过分的Gearing会害了你。

供房子多数都是在供利息,你供期越久就越便宜,租金收入对你是很有帮助的。这也叫现金流管理。要知道,钱给银行就是银行的,只有留住才是自己的。就像我们的教学:如何省下一大笔房贷?不懂现金流管理你就会以为快快还完才是摆脱债务的出路。

沙漏 时间流逝

 

打个比如说,你买了一间RM500K的房子,供期35年,你每个月需要缴付的房贷是RM2300而你的租金收入是RM2000,刚开始的时候利息是RM1800(随着年份和贷款的数额逐渐减少)所以每个月你只需要缴付RM300的供期。

假如35年后,你房子的价值和租金收入没有改变,你所需要的成本就只是RM126K(RM300*12*35)就可以得到RM500K价值的房产了。先不看有价无市、或钱变砖块的问题,有资产总是好的。

除此之外你也可以透过Portfolio Investment帮自己利用房产赚钱!

负扣税房地产投资

 

好的Negative Gearing你可以在以下三个例子使用:

1. 要Flip房产

Flip房产的策略,是使用买低卖高的方式。比起保留着房产卖出去会更有价值,所以想Flip房产的投资者适合使用这个方法。但是建议要注意你的主动收入能力。Negative Gearing有一定的风险,假如没有赚钱能力就别碰这种投资方式。

 

2. 以保留房产为目

有时候你需要把租金调低以便可以有租客租你的房子,虽然书上建议你的租金不能低过利息,这样才能确保你的租金收入,可以多过或等于你的房贷。但是事实如此吗?出租房子的投资者大多需要贴钱!因为马来西亚市场好处于“供”多余“求”。

 

3. 想Refinance套现

很多人买房子后Refinance是因为想套现以便有什么事情的时有一笔钱解决。

当你选择Refinance的时候需要记住一点,你的租金收入不能少贷款供期,不然你会面对严重的Negative Cash Flow问题。



加上拿了一笔钱出来后不会理财投资,不会赚钱就注定会负债累累。那么你的房产到底是资产?还是负担呢?

假如你有这方面的疑惑,或是想通过房产真正赚钱,建议你使用Portfolio Investment。(让你Refinance后无需自己供,还能创造现金流,用银行的钱赚钱!)

危机,线上

 

总的来说,Negative Gearing是存有危险性的,多数投资房地产的都是为了达到财务自由,但却很少人可以做到,因为一不小心就会变成房奴了。所以投资者!你有方式帮你减少你付的房贷了吗?你看到,算到,几时得到可靠被动收入了吗?

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