如何判断“钱”值不值得借?

经常有人问:“银行Offer 3.88%利息,应该借吗?”肯定有人说好!因为认为拿来放FD ,或还房贷都赚的。等等!事实,是这样吗?

借钱是我们的优势,帮助我们提前完成目标等等… 但你知道Flat Rate和Effective Rate贷款的差别吗?银行跟你说的是哪个Rate?你理财投资时看的又是哪个呢?

Effective Rate = 是有把复利 (compounding) 效果算进去的利息。

方程式是:

 

当然不用你自己算,你可以直接上网找Flat to Effective Interest Rate Calculator ,就能轻松算到。

为什么借贷之前必须了解Effective Interest Rate? 真的不一样吗?真的不一样!用Effective Interest Rate,我们可以知道,贷款在不同的复利 (compounding)条件下,我们真正要还多少。

假如用10%利息,但复利条件不同:

半年 = 10.25%

每3个月 = 10.38%

每月 = 10.47%

每日 = 10.52%

你可以看到复利的时间越密,Effective Rate就越高。

 

在日常生活中,会不会算利息没那么重要,重要的是你会不会算要还多少钱?让我们用信用卡做例子:

你知道吗?信用卡的利息是每天计算复利的。

 

(第一天)
假设你借RM10,000,等第一天结束后,利息就会根据RM10,000来计算。所以,你欠银行的钱就变成RM10,000加第一天利息。

 

(第二天)

你现在欠银行的钱变多了(RM10,000加第一天利息)。等第二天结束后,你的利息会以你第二天开始的钱(RM10,000加第一天利息)再计算利息。

 

(第三天…)

接下来的每一天都一样。会用当天开始的钱,从新计算。一直到你还清你的债。有信用卡债的要注意了!

 

 

假如你今天欠RM10,000利息是18%,那么每个月需要还的利息大约是RM154。会比你每个月原本该还的RM150多出RM4!

为什么会这样?
因为有复利的效果!也就是说,你真正要还的是19.7%,而不是18%。很多人就是因为不明白这个原理,导致负债的雪球越滚越大。(欠下一屁股债!所以在你理财、投资之前,先把理债做好,这样才会有多余的现金流去累积和倍增资产。

还房贷

现在你觉得银行在骗你?不是的,银行也是开门做生意的,Offer你的利息和数目,自然越低越好。银行告诉你的是真的,你算的也是真的。是因为复利效果的时间和次数不一样,所以Effective Rate和Flat Rate 是不一样的。

在借贷款的时要认真比较,这样才能做出是否要“借”的明智决定。

还房贷

 

理财也是一样的,同样是FD,你认为是“每月”派息还是“每日”派息较好呢?跟信用卡利息的例子是一样的。理财当然利息越高越好。所以“每日”复利当然比较值得。知道这些基本知识没什么了不起,知道后利用这些知识赚钱,才是成功的开始!

因为达到财务目标并不难,难?或许你缺乏一套证实有效的理债、理财、投资、现金流管理和保值策略。Portfolio Investment策略或许可以帮到你!点击Portfolio Investment了解更多吧。

祝你理财成功~

避免【债务危机】 边 “还” 债,边 “赚” 利息的秘密

边还债边赚利息的秘密

现今的信贷社会 ,几乎有赚钱的人人都有贷款。因为必须赚钱还债 ,所以摆脱债务 慢慢就成为很多中产阶级的理想。

对于“债务自由 ”,大多数人还存在误会。以为没有债务,就不用“还利息”,

不用“还利息”就不亏钱。结果踏上存钱还债、存钱还债的不归路。工作赚钱20年也未必看到出口,更不用想有被动收入退休 。

你知道吗?要避免债务危机,就要懂如何明智还贷款?边还利息,边赚利息。

 

贷款是什么?

债务危机

 

每个债务都会涉及两方:
(1)债主 – 借款人
(2)贷款人

在“交易”的过程中「贷款人」必须支付利息,而「债主」就可以赚取利息。

假设银行贷款给你买车,银行就是「债主」,你就是「贷款人」。到贷款的最后,你就会还银行本金加利息。

假设你是P2P投资者,那你就是「债主」,需要钱做生意的中小企业,就是交易中的「贷款人」。

换句话说,想“用钱赚钱”赚取利息,就必须成为「债主」或「借款人」,把资金借给需要钱的人,让钱流动起来。悄悄告诉你:这也是有钱人为什么会越来越有钱的原因。

 

怎样成为债主?

 

相信很多有闲钱的人都想成为「债主」。但… 你有那么多钱吗?

其实每个普通人都可以选择,同时是「贷款人」也是「债主」。那同时是「贷款人」又是「债主」想赚钱怎么办?这就需要你做对关键,才能发挥杠杆效应。

当你把钱存在银行,你就是把钱借给银行的「债主」。(相信很多人不知道自己是债主的)当银行再把钱借给别人,借给想买车买房的人,借给要买机械做生意的公司,它又是「债主」了!

我们这个「债主」的利息是不高的,但银行借钱出去就能更收高利息。银行的生意是很可观的生意,每年至少创造了几亿令吉的利润。看一看他们每年发布的财务报表就知道了。

但很可惜… 我们普通人不是银行,不能做这样的生意,还能用钱赚钱吗?

当然可以!但要先了解:

(1)需支付的利息

(2)能赚取的利息之间的关系

这也是精明理财的入门。

 

包租婆/包租公好当吗?

 

假设你跟银行借贷买房产,你就是「贷款者」。在你成为房东之后,你把房子租“借”给租客,你就又变「债主」,因为有租金可以收。

但是一定赚钱吗?RM500k 的房产,3-4%贷款利息需要供RM 2,200左右。

所以租金要收到RM2,200以上才算赚钱。偏偏在一般租房市场,供期RM 2,200左右的RM500k 房产,只能租得到RM1,800而已。很多房东每个月还要倒贴RM400。不买房投资好像更好,至少不用贴钱。

PI Mortgage Retention解决方案

解决这个情况,你需要利用其他资产来创造租金不够贴房贷的问题。要创造被动收入每月RM400其实非常简单能做到。因为RM400的被动收入只需RM60-70千本金保值。

难度在呢里呢?把钱放对地方。普通人也能还着利息的同时赚更高利息的。

再看看从EPF拿钱出来还房贷的人,用我们的算法,是不明智的。这样做等于放弃了赚较高的利息EPF 5.5%,去还较低的利息房贷3 – 4%。这样做看似“债务自由”,但事实是阻止你的财务增长。所以谁都不要自欺欺人,除非你要当个没债务的“穷人”。

你再看看跟银行拿Overdraft做生意的。虽然银行利息高,但生意都不会急着把钱还回去,因为生意利润赚的%更高。比对其他其他投资方法也是一样的。

有正确的还债思维,懂得聪明用钱才不会被债务危机毁了一生。要避免债务危机,才能避免辛苦劳碌一辈子都不能债务自由和财务自由。